Иностранцы, долгосрочно проживающие в Корее, и проблемы аренды
Иностранцы, которые долго остаются в Корее и заключают договора аренды, могут столкнуться с неожиданными проблемами. Одной из самых распространенных проблем является ситуация, когда арендуемая ими недвижимость выставляется на аукцион, что может поставить под угрозу их залог. Крайне важно, чтобы иностранные арендаторы полностью понимали процесс аукциона в Корее и знали, какие шаги они могут предпринять для защиты своего залога.
1. Корейские законы о аренде одинаково применимы к иностранцам
Законы о жилой и коммерческой аренде в Корее применяются так же к иностранным гражданам, как и к корейским гражданам. Это означает, что как иностранные, так и корейские арендаторы должны следовать одним и тем же процедурам для защиты своих залогов. Два самых критично важных шага — это подача уведомления о месте жительства и получение фиксированной даты (확정일자).
Подача уведомлений о месте жительства и смена адреса
Иностранцы, находящиеся в Корее более 90 дней, обязаны по закону о миграции зарегистрировать свое место жительства. Это включает в себя подачу уведомления о месте жительства. При переезде в новое место они должны подать уведомление о смене адреса. Это эквивалентно уведомлению о месте жительства для корейских граждан.
Важность фиксированной даты
При подписании договора аренды арендаторы должны получить фиксированную дату (확정일자). Эта юридически установленная дата гарантирует защиту права арендатора на залог, особенно в случае аукциона. Иностранные арендаторы, как и корейские, должны обеспечить получение этой даты, чтобы защитить свой залог.
2. Процесс аукциона и действия иностранцев
В Корее существует два основных типа аукционов: добровольный аукцион (임의경매) и обязательный аукцион (강제경매). Независимо от типа аукциона, когда он начинается, арендаторы получают уведомление об аукционе из суда.
Что делать, когда начинается аукцион?
Когда начинается аукцион, он обычно занимает от 6 до 8 месяцев для завершения. В это время арендаторы должны подать требование о распределении (배당요구). Это требование представляет собой запрос на получение доли арендатора от средств, вырученных на аукционе. Если требование не будет подано, арендаторы могут не суметь вернуть какую-либо часть своего залога. Это требование должно быть подано до окончания срока распределения, который обычно устанавливается через 3 месяца после начала аукциона. Невыполнение этого требования приведет к утрате прав арендатора на залог.
3. Процесс распределения и защита залога
Приоритетное распределение для малых арендаторов
В Сеуле, например, если залог арендатора составляет менее 165 миллионов вон, он имеет право на получение 55 миллионов вон через приоритетное распределение. Это относится как к иностранным, так и к корейским арендаторам. Если залог ниже этого лимита, арендаторы сначала получат 55 миллионов вон, перед тем как будут рассмотрены другие требования.
Приоритетное право на распределение и фиксированная дата
Чтобы вернуть оставшуюся часть залога, арендаторы должны воспользоваться своим приоритетным правом на распределение. Это право доступно только тем, кто подал уведомление о месте жительства и получил фиксированную дату. Без фиксированной даты арендаторы могут не вернуть оставшуюся часть своего залога сверх 55 миллионов вон.
4. Важные шаги, которые должны предпринять иностранные арендаторы
Иностранным арендаторам следует помнить следующие шаги для защиты своего залога в случае аукциона:
- Подача уведомления о смене адреса: Если вы переезжаете, необходимо подать это уведомление в местный центр сообщества в течение 15 дней.
- Получение фиксированной даты: После подписания нового договора аренды посетите центр сообщества, чтобы получить фиксированную дату в договоре аренды.
- Подача требования о распределении: Перед окончанием срока распределения подайте требование в суд, чтобы вернуть свой залог.
5. Заключение: Как иностранцы могут реагировать на аукционы
Иностранцы, проживающие в Корее, должны полностью осознавать процесс аукциона и шаги, необходимые для защиты своего залога. Подача соответствующих уведомлений, получение фиксированной даты и своевременное реагирование на уведомления аукциона являются важными для защиты их залога. Следуя этим шагам, иностранные арендаторы могут сохранить свои ценные активы в процессе аукциона. Этот ответ основан на общих критериях, и детали могут варьироваться в зависимости от индивидуальных обстоятельств и изменений в законодательстве. Статья не несет юридической ответственности, поэтому рекомендуется проконсультироваться с профессионалом. Для индивидуальной консультации вы можете запросить подробную консультацию на нашем консультативном форуме.